SCPI & Groupes de gestion : la concentration du secteur se poursuit 

Le mouvement de concentration s'est poursuivi au niveau des Sociétés de Gestion. Leur nombre a fortement diminué en 10 ans : on compte 32 Groupes au 31 décembre 2003.
Le secteur s'est recomposé autour de quelques grands groupes : trois groupes de gestion (UFG, BNP Paribas et le Crédit Agricole) gèrent 49,52 % de la capitalisation.

Ce mouvement de concentration se poursuit au niveau des SCPI elles-mêmes.
Ainsi le marché a connu en 2001 onze opérations de fusion aboutissant à l'absorption de 23 SCPI et la liquidation de 10 SCPI (dont 9 Méhaignerie).
Le nombre de SCPI est passé de 157 en 2002 à 143 en 2003 à 137 en 2004.
Ce mouvement de concentration a permis de donner naissance à des SCPI à la capitalisation significative. Le marché compte trois SCPI qui dépassent le milliard d'’ chacune et quinze qui capitalisent plus de 150 millions d'’.

La capitalisation des SCPI

La capitalisation à une date donnée correspond au nombre de parts existant multiplié par le prix de marché à cette date (le capital initial est inclus dans ce calcul).

Jusqu'en 1992, les gérants de SCPI fixaient librement le prix des parts qui augmentait régulièrement. La crise immobilière et la loi de 1993, qui obligeait les sociétés de gestion à fixer le prix des parts à partir de la valeur d'expertise des immeubles, ont eu pour conséquence la baisse de la valeur des parts de certaines SCPI et donc de la capitalisation. Les années 98 et 99 constituent le début de la reprise des SCPI. Ainsi, la capitalisation a recommencé à croître. Les années 2000 à 2002 ont confirmé cette amélioration.
En 2003, la capitalisation des SCPI a franchi le cap des 10 milliards d’€ et a atteint 10,5 milliards d’€ soit une hausse de 12 % par rapport à 2002.
Elle a poursuivi sa progression en 2004 pour atteindre 11,51 milliards d'’ ce qui représente une augmentation de 9 % par rapport à 2003.

2004, la collecte poursuit sa progression

Les SCPI ont vécu une période de forte croissance de 1985 à 1992, portées par la "bulle immobilière", elles sont ainsi passées d'une collecte annuelle de l'ordre de 152,449 millions d'€ (soit près d'1 milliard de F), à une collecte de plus de 1,829 milliard d'€ (soit 12 milliards de F) par an.
Ensuite, les SCPI ont subi les incidences de la crise immobilière et économique qui a réduit la collecte au niveau des années 80. Une reprise de la collecte s'amorce en 1998, confirmée en 1999 et en 2000.
Elle est liée à la reprise de l'immobilier, à la croissance économique retrouvée, et, par voie de conséquence logique, au regain d'intérêt des épargnants qui redécouvrent les vertus de la SCPI, notamment comme produit de retraite.
En 2002 et pour la quatrième année consécutive, la collecte des SCPI s'est inscrit en très nette hausse à 401 millions d’€ (soit une hausse de 60 %.

La collecte nette (c'est à dire la collecte réalisée sur le marché primaire via l'émission de parts nouvelles) a connu une nouvelle accélération en 2003 et a plus que doublé par rapport à 2002 pour atteindre 824 millions d’€ (soit une hausse de 106 %).
En 2004, la collecte nette s'est rapprochée du milliard d'’, avec un montant de 915 millions d'’ (soit une progression de 11 % par rapport à 2003). Ce résultat est notamment dû au développement de la collecte des SCPI Robien.

La collecte brute (elle résulte de l'ensemble des souscriptions, qu'elles interviennent dans le cadre d'augmentations de capital ou d'achats sur le marché secondaire en compensation de la vente de parts par certains associés) a atteint 1,026 milliard d'’ en 2003, soit une progression de 74 % par rapport à 2002.
En 2004, la collecte brute est de 1,152 milliard d'’ (soit plus de 11 % par rapport à 2003).

Le marché des parts : 2 ans après la réforme,les transactions continuent de progresser

Le marché des parts fonctionne, depuis le dernier trimestre 2002, selon les modalités prévues par la Loi de juillet 2001.
Ainsi, périodiquement, à intervalles réguliers et à heure fixe, la société de gestion confronte l'ensemble des ordres d'achat et de vente préalablement centralisés, horodatés et inscrits sur un carnet d'ordres.
Cette confrontation permet de fixer un prix unique d'échange, appelé prix d'exécution et établi net de tous frais. Il correspond à celui auquel peut être échangé le plus grand nombre de parts.

Les transactions sur le marché des parts en 2003 ont atteint 201 millions d'€ soit une hausse de 6,8 % par rapport à 2002.
La tendance s'est confirmée en 2004, les transactions ayant atteint 237 millions d'’, ce qui représente une hausse de 18 % par rapport à 2003.

Cette augmentation reflète la hausse des prix pratiqués sur le marché et l'intensification des transactions, synonyme de meilleure liquidité.

Les différents types de SCPI

Les SCPI dites " classiques " ou " classiques diversifiées " privilégient le service d'un rendement tout en cherchant à offrir, sur la durée, une protection contre l'érosion monétaire.

Les SCPI dites " de plus-values " recherchent elles, à privilégier l'évolution du capital.

Les SCPI dites " fiscales " ont été créées dans la continuité des avantages fiscaux voulus par le législateur. Ces avantages fiscaux, baptisés du nom du ministre des finances les instituant (Malraux, Méhaignerie, Quilès, Périssol, Besson et maintenant Robien) ne sont généralement acquis qu'au primo-détenteur des parts de la SCPI concernée. L'obtention de l'avantage fiscal est, par ailleurs, assortie de conditions de détention des parts ou de plafonnement des loyers.

Le patrimoine des SCPI

Le patrimoine des SCPI représente une surface totale de 7,58 millions de m² au 31 décembre 2002.
La répartition géographique du patrimoine (au 31 décembre 2002 et en valeur vénale) est diversifiée : 44,2 % en Région Parisienne, 26,7 % en Province, 28,2 % à Paris et 1 % à l'étranger.

(*)Source : Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière