SCPI : La réglementation

Les informations qui suivent ne prétendent pas à une parfaite rigueur juridique et ne sont pas exhaustives. Elles sont destinées à donner à une personne non avertie une vue simple des règles essentielles qui régissent la SCPI. La responsabilité du Groupe UFG ou de ses filiales ne saurait être engagée par la rédaction qui suit. Seuls les textes officiels font foi et le lecteur est invité à s'y reporter :
- les articles L 214-50 à L 214-84, L 231- 8 à L 231- 21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier (relatifs aux sociétés civiles de placement immobilier et aux placements collectifs) - décret N° 71-524 du 1er juillet 1971 modifié par le décret N° 94-483 du 9 juin 1994
- règlement COB N° 94-05 modifié par le règlement N° 2001-06 de la COB
- instruction COB du 26 août 1994 prise en application du règlement N° 94-05 modifié par le règlement N° 2001-06
- arrêté du 26 avril 1995 relatif aux dispositions comptables modifié par l'arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le règlement 99-06 du 23 juin 1999 du Comité de la réglementation comptable, arrêtés du 20 juillet 1994 relatif au vote par correspondance et du 20 juillet 1994 relatif au prix de souscription des parts.
- décret n°2003-74 du 28.01.03 (modifiant le décret n°71-524 du 1er juillet 1971) paru au JO du 29 janvier 2003 relatif aux travaux et cessions d’immeubles.
- Loi du 9 juillet 2001 portant réforme du marché des parts
- Loi du 1er août 2003 – Art 50 et 52 relative à la limitation de la responsabilité de l’Associé au montant de sa part de capital.

Les SCPI sont limitées dans leur objet social, du fait de leur caractère de sociétés civiles. "Elles ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Pour les besoins de cette gestion, elles peuvent procéder à des travaux d'amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d'agrandissement et de reconstruction ; elles peuvent acquérir des équipements ou installations nécessaires à l'utilisation des immeubles. Elles peuvent, en outre, céder des éléments du patrimoine immobilier dès lors qu'elles ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel". Art. L 214-50 du Code Monétaire et Financier

Mission

La société de gestion a pour mission la création, la gestion et le développement de la SCPI. Elle :
- collecte les capitaux par appel public à l'épargne
- recherche et sélectionne les immeubles achetés par la société ainsi que les locataires
- gère les immeubles et les comptes des associés
- distribue les revenus aux associés en fonction du résultat d'exploitation des immeubles
- informe le public et les associés sur les éléments caractéristiques du fonctionnement de la SCPI

Désignation

Désignée dans les statuts, elle peut l'être aussi par une assemblée générale des associés. La durée de la fonction est prévue aux statuts et est généralement celle de la société.
La société de gestion peut être révoquée par l'assemblée ou encore par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé.
" La société de gestion doit être agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. L’AMF peut, par décision motivée, retirer son agrément à une société de gestion. " Art. L 214-67 du Code Monétaire et Financier

Rémunération

La société de gestion supporte tous les frais nécessaires à l'administration de la société, à la perception des recettes et à la distribution des bénéfices, à la collecte de l'épargne et à la recherche des investissements immobiliers, à l'exclusion de toutes autres dépenses qui sont prises en charge par la société.
A ce titre, elle reçoit une rémunération prélevée :
- sur les montants des parts souscrites
- sur les recettes nettes annuelles de la société
Cette rémunération est déterminée par les statuts de la SCPI.

Les SCPI sont autorisées à faire publiquement appel à l'épargne ; elles doivent cependant respecter certaines conditions :
- établir une note d'information visée par l’AMF
- publier une notice au Bulletin d'Annonce Légales Obligatoires (BALO)
- établir un bulletin de souscription
La société de gestion de la SCPI doit être agréée par l’AMF
Les parts détenues par les fondateurs d'une SCPI sont inaliénables pendant 3 ans à compter de la délivrance du visa de l’AMF. Le capital social minimum ne peut être inférieur à 760 000 €. Les parts sont nominatives et d'un montant minimum de 150 €.
Afin de protéger les épargnants, le législateur exige de la SCPI de collecter 15 % du capital social maximum fixé par les statuts de la SCPI au cours de la première année de sa création. " S'il n'est pas satisfait à cette obligation, la société est dissoute et les associés sont remboursés du montant de leur souscription. " Art. L 214-54 du Code Monétaire et Financier.

Création de parts nouvelles dans une SCPI à capital fixe

Au moment de la création d'une SCPI, les fondateurs ont constitué le capital dit d'origine de la société. Il est divisé en parts, réparties entre ces mêmes associés. Les statuts prévoient la création de parts nouvelles afin d'accroître ce capital. Il est donc procédé à des augmentations de capital successives.
Toutefois, il ne peut être procédé à la création de parts nouvelles en vue d'augmenter le capital social tant que le capital initial n'a pas été intégralement libéré et tant que n'ont pas été satisfaites les offres de cession de parts figurant sur le registre prévu à l'article L 214-59 du Code Monétaire et Financier pour un prix inférieur ou égal à celui demandé aux nouveaux souscripteurs. Art L 214-63 du Code Monétaire et Financier.

" Il peut être procédé à une augmentation de capital si les 3/4 au moins de la valeur des souscriptions recueillies lors de la précédente augmentation ont été investis ou affectés à des investissements en cours de réalisation, conformément à l'objet social… " Art. L 214-64 du Code Monétaire et Financier.
Avant toute souscription en vue d'augmenter le capital, l'émission de parts nouvelles fait l'objet d'une notice publiée au Bulletin d'Annonces Légales Obligatoires (BALO).


Création de parts nouvelles dans une SCPI à capital variable

Dans une SCPI à capital variable, les souscriptions sont possibles à tout moment tant que le capital plafond n'est pas atteint. Le capital varie donc en fonction des souscriptions et des retraits, sous réserve de respecter les minima et maxima statutairement prévus.

SCPI fermée

Une SCPI à capital fixe peut être déclarée " fermée " dans les deux cas suivants :
- la taille maximale de la SCPI est atteinte,
- le patrimoine immobilier a atteint un équilibre suffisant pour qu'il ne soit plus nécessaire de procéder à de nouvelles acquisitions.
Il n'y a plus alors d'émission de part nouvelle. Dès lors, on ne peut alors acquérir des parts qu'en achetant à un associé qui souhaite les vendre.

Valeur vénale d’un immeuble
La valeur vénale d'un immeuble est évaluée par expertise indépendante exercée par un expert agréé par la Commission des opérations de bourse. " La valeur vénale d'un immeuble locatif pour une SCPI est le prix présumé qu'accepterait de donner un investisseur éventuel dans l'état et le lieu où se trouve cet immeuble. " Art. 3-1 - Arrêté du 26 avril 1995

Valeur de réalisation d’une SCPI
La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société.

Valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution d'une SCPI est égale à sa valeur de réalisation augmentée de l'estimation des frais liés dans le cas d'une éventuelle reconstitution de son patrimoine. La valeur de reconstitution d'une part est la valeur de reconstitution de la SCPI ramenée à une part.

Prix de souscription de la part
La loi impose aux SCPI une expertise annuelle de leur patrimoine, à partir de laquelle est déterminée la valeur de reconstitution. La loi stipule que la société de gestion doit fixer le prix d'émission de la part dans une fourchette variant de plus à moins 10 % de la valeur de reconstitution de la part.
Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution de la part supérieur à 10 % doit être justifié auprès de l’AMF qui peut accorder une dérogation.
Toutes les valeurs définies ci-dessus doivent être publiées par la société de gestion dans le rapport annuel et approuvées par l'assemblée générale annuelle des associés.

Les retraits

Pour les SCPI à capital variable, la société rembourse elle-même les parts qui sont annulées du fait du retrait d'un associé. Il est toutefois nécessaire de disposer d’une souscription en contrepartie de la vente, c’est le mécanisme du retrait-souscription.
Dans le cas où la SCPI ne trouverait pas de nouveaux souscripteurs, il est possible de demander le remboursement des parts sur le fonds de remboursement éventuel de la SCPI jusqu'à épuisement de ce fonds. Dans ce cas, le rachat s'effectue à un prix minoré par rapport au retrait classique (il s’agit alors d'un retrait " sans contrepartie ").

Les cessions par confrontation par la société de gestion des ordres d'achat et de vente

Ce processus intervient pour les SCPI à capital fixe.
En application de l'article L 214-59 du Code Monétaire et Financier, les associés-vendeurs et les acquéreurs peuvent adresser un ordre de vente ou d'achat de parts qui sera inscrit sur le registre. La société de gestion procède à intervalles régulier et à heure fixe à l'établissement du prix d'exécution par confrontation des ordres inscrits sur le registre.

Prix d'exécution des ordres d'achat et de vente de part des SCPI à capital fixe

Le prix d'exécution résulte de la confrontation de l'offre et de la demande : il est établi et publié par la société de gestion au terme de chaque période d'enregistrement des ordres. Art L 214-59 du Code Monétaire et Financier. Le prix d'exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts. Si plusieurs prix peuvent, au même instant, être établis sur la base de ce premier critère, le prix d'exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible. Dans le cas où ces deux critères n'auraient pas permis de déterminer un prix unique, le prix d'exécution est le plus proche du dernier prix d'exécution établi. Règlement N° 94-05 de l’AMF modifié par le règlement N° 2001-06 de l’AMF.

Le vendeur devra acquitter des droits d'enregistrement pour un montant représentant 4,80 % de la cession.

Il est possible à tout associé de céder ses parts à la personne de son choix. Dans ce cas, le vendeur devra acquitter des droits d'enregistrement directement auprès du Trésor Public, pour un montant représentant 4,80 % de la cession.
Toutefois, sauf en cas de cession à une personne déjà associée de la SCPI, succession, liquidation de communauté de biens entre époux ou cession soit à un conjoint, soit à un ascendant ou descendant, les parts ne peuvent être cédées à des tiers étrangers à la société qu'avec l'agrément de la société de gestion. Pour ce faire, la demande d'agrément notifiée à la société de gestion doit comporter les nom, prénoms, domicile de l'acheteur proposé, ainsi que le nombre de parts dont la cession est envisagée et le prix offert. Dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de cette lettre, la société de gestion notifie sa décision à l'associé vendeur. A défaut de réponse, l'agrément de l'acheteur est considéré comme donné.
En cas de refus de la société d'agréer le cessionnaire proposé, la société de gestion est tenue, dans un délai d'un mois à compter de la notification du refus, de faire acquérir les parts soit par un associé ou par un tiers.

Registre

Les ordres d'achat et de vente sont, à peine de nullité, inscrits sur le registre prévu à l'article L 214-59 du Code Monétaire et Financier et tenu au siège de la société.

Absence d’acquéreurs

" Lorsque la société de gestion constate que des ordres de ventes de parts inscrits depuis plus de douze mois sur le registre représentent au moins 10 % des parts émises par la société civile, elle en informe sans délai l’AMF et convoque une assemblée générale extraordinaire dans un délai de 2 mois à compter de cette information.
La même procédure est applicable au cas où les demandes de retrait des SCPI à capital variable non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts.
La société de gestion propose à l'assemblée générale, soit la cession partielle ou totale du patrimoine ou toute autre mesure appropriée." Art L 214-59 II du Code Monétaire et Financier.

L'inscription d'ordres d'achat ou de vente de parts sur un registre d'une société civile de placement immobilier à capital variable constitue une mesure appropriée au sens de l'article l 214-59 II du Code Monétaire et Financier. L'application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait.

Les travaux d'amélioration apportent aux locaux (sans en modifier la structure existante) des équipements ou des éléments de confort plus adaptés.
Les travaux d'agrandissement permettent l'accroissement du volume des immeubles ou de la surface habitable des locaux existants.
Les SCPI peuvent procéder à des travaux d’agrandissement d’un immeuble dès son acquisition (la condition de détention pendant trois ans a été supprimée en 2003.
Les travaux de reconstruction consistent entre autres à transformer des locaux à usage de bureaux en habitation ou encore à refaire une façade.
Le coût des travaux d’agrandissement ne doit pas dépasser 30 % de la valeur vénale de l’immeuble et 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI. Si ces travaux ne sont pas effectués au cours d’un même exercice, ces seuils sont cumulables avec ceux de l’année suivante, soit 60 % et 20 %.
Les travaux de reconstruction ont également été revus à la hausse. Ils deviennent possibles quelle que soit la durée de détention de l'immeuble.
Le coût de ces travaux en doit pas excéder 10 % de la valeur vénale du patrimoine de la SCPI, contre 3 % auparavant.
Si les travaux s'étalent sur deux ans le seuil est cumulable et passe alors à 20 %.

La cession immobilière doit être en adéquation avec l'objet social de la SCPI. Toute cession d'actif doit être approuvée par l'assemblée générale ordinaire des associés et l'immeuble ne doit pas avoir été acquis en vue d'une revente. La société civile de placement immobilier devra être propriétaire de l'immeuble cédé depuis au moins 6 ans à la date de cession. De même, les travaux d'agrandissement ou de reconstruction qui ont pu être réalisés doivent être achevés depuis au moins 6 ans.

La valeur vénale cumulée des immeubles cédés au cours d'un exercice ne doit pas excéder 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société. Toutefois, si aucune cession n'est réalisée au titre d'un exercice, ou au cours de deux exercices successifs, cette limite peut être cumulée avec celle de l’exercice suivant dans la limite de trois exercices consécutifs pour atteindre jusqu’à 45 % au total.

Le porteur de parts de la SCPI est dit associé de cette SCPI. Une SCPI appartient en proportion de l'investissement de chacun à l'ensemble des associés.
Chaque associé doit avoir reçu ou doit recevoir :
- les statuts
- la note d'information
- le rapport annuel, pour chaque exercice
- le bulletin trimestriel, quatre fois par an
L'associé participe à la vie de la SCPI en prenant part aux votes des résolutions présentées au cours des assemblées générales.
La responsabilité de chaque associé à l'égard des tiers est limitée au montant de sa part dans le capital. Toutefois, la responsabilité des associés ne peut être mise en cause que si la société civile a été préalablement et vainement poursuivie.

Les règles de l’assemblée générale

L'assemblée générale des associés est convoquée par la société de gestion. A défaut, elle peut être également convoquée :
- par le conseil de surveillance,
- par le ou les commissaire(s) aux comptes,
- par un mandataire désigné en justice, à la demande, soit de tout intéressé en cas d'urgence, soit d'un ou de plusieurs associés réunissant au moins 1/10ème du capital social,
- par les liquidateurs.
Pour délibérer valablement, l'assemblée générale doit se composer d'un nombre d'associés représentant au moins un quart du capital social sur première convocation pour une assemblée générale ordinaire et de la moitié pour une assemblée générale extraordinaire. Si cette condition n'est pas remplie, il est convoqué, une deuxième fois, à six jours d'intervalle au moins, une nouvelle assemblée qui délibère valablement, quel que soit le nombre d'associés présents ou représentés mais, seulement, sur les questions portées à l'ordre du jour de la première réunion.
Chaque associé dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa part du capital social. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix dont disposent les associés présents ou représentés

L’assemblée générale ordinaire

Les associés se réunissent en assemblée générale ordinaire au moins une fois par an pour, notamment :
• l'approbation des comptes de l'exercice
• l'élection des membres du conseil de surveillance et/ou la fixation de leur rémunération
• l'élection du ou des commissaires aux comptes
• l'élection de l’expert immobilier dont la candidature aura été acceptée par l’Autorité des Marchés Financiers
• la détermination du montant maximum des emprunts pouvant être contractés
• la délivrance d'autorisations à la société de gestion pour tous les cas où les pouvoirs qui lui sont normalement conférés seraient insuffisants.

L’assemblée générale extraordinaire

L'assemblée générale extraordinaire peut modifier les statuts dans toutes leurs dispositions, sans pouvoir, toutefois, changer la nationalité de la société. Elle peut notamment décider l'augmentation du capital social statutaire, sa réduction, la dissolution anticipée ou la prolongation de la durée de la société.

Mission

Le conseil de surveillance représente les associés auprès de la société de gestion. Il assiste la société de gestion. Il travaille en étroite collaboration avec les organes de gestion de la société mais s'abstient de tout acte de gestion. Il comprend au moins 7 associés élus par l'assemblée générale. Ce sont les statuts qui prévoient la durée de leur mandat.
Il doit présenter un rapport annuel sur le résultat de ces contrôles et ses observations ou commentaires sur le rapport présenté par la société de gestion à l'assemblée générale.

Pouvoirs du Conseil de surveillance

Le conseil de surveillance peut :
- opérer les vérifications et les contrôles qu'il juge opportuns,
- demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la société.

Responsabilité du conseil de surveillance

Les membres du conseil ne contractent, à raison de leur fonction, aucune obligation personnelle ou solidaire en conséquence des engagements de la société. Ils ne répondent, envers la société et envers les tiers que de leurs fautes personnelles dans l'exécution de leur mandat de contrôle.

Les commissaires aux comptes ont une mission générale de contrôle des documents comptables de la SCPI et des conventions entre les dirigeants et la société. Ils attestent de leur sincérité et du reflet fidèle qu'ils donnent de la vie de la société. Ils sont nommés par l'assemblée générale pour une durée de six ans, dans les conditions fixées par la loi et sont rééligibles.
Les commissaires aux comptes doivent présenter un rapport annuel lors de l'assemblée générale ordinaire certifiant que les comptes de la société sont réguliers.
Ils présentent, également, un rapport spécial sur les conventions particulières qui comprend notamment toutes les conventions intervenant entre la société de gestion et la société, et indiquent le nom des intermédiaires intervenant de manière habituelle dans l'acquisition ou la location des immeubles de la société.
Ils ont les mêmes pouvoirs que dans les sociétés commerciales

L'expert immobilier doit transmettre chaque année à la société de gestion l'évaluation de l'ensemble des immeubles de la SCPI. Chaque immeuble fait l'objet d'une expertise tous les cinq ans. Cette expertise est actualisée tous les ans.
Il est nommé par l'assemblée générale pour une durée de quatre ans après acceptation par la COB de sa candidature présentée par la société de gestion.

Le rapport annuel

Chaque année, en vue de la tenue de l'assemblée générale, la société de gestion publie un rapport annuel. Ce rapport reprend les principaux événements intervenus dans la gestion de la SCPI et ses prévisions d'évolution, présente les textes de résolutions soumises à l'assemblée, et reproduit les comptes de la société et les résultats des expertises immobilières. Sont adjoints à ce rapport de la société de gestion, les rapports du commissaire aux comptes et le rapport du Conseil de surveillance.

Le bulletin d’information trimestriel

La société de gestion diffuse un bulletin d'information reprenant les informations relatives à la SCPI durant le trimestre écoulé telles que la capitalisation, le nombre d'associés, le marché des parts, les taux d'occupation, la distribution et plus généralement tous les événements, notamment de gestion immobilière, intervenus au cours du trimestre.

Les statuts

Une SCPI fonctionne en vertu d'un ensemble de règles (les statuts) que les fondateurs ont établi dans les formes prévues par la Loi.

La note d’information

Elle renseigne les futurs associés sur les fondateurs de la SCPI, les conditions d'achat et de vente des parts et plus généralement, tous les aspects du fonctionnement de la SCPI et son orientation. La loi prévoit que pour permettre à une SCPI de faire publiquement appel à l'épargne, sa note d'information doit recevoir un visa de l’Autorité des Marchés Financiers. La note d'information est actualisée et visée par l’AMF lors de modifications importantes de la SCPI.