Le temps des pionniers (1964-1970)
Les premières sociétés civiles ont été développées par des indépendants qui eurent l’idée de regrouper des particuliers n’ayant pas les moyens individuels d’acquérir directement un bien immobilier, pour leur permettre ensemble d’accéder au placement en immobilier et, notamment au fort rendement de l’immobilier de bureaux.
En 1964, une société nouvelle, la Civile Foncière offre ainsi, pour la première fois, la possibilité de réaliser un placement immobilier avec un apport initial de mille francs.
Le 15 février 1966, sont déposés les statuts d’une société de placement collectif immobilier. C’est la création de l’Epargne Foncière, première SCPI du Groupe Pelloux. Elle innove en investissant dans l’immobilier d’entreprise, “ un placement qui rapporte ” dit sa publicité.
La réglementation des SCPI (1970-1972)
L’absence de réglementation a toutefois laissé quelques groupes développer des pratiques abusives. Sous l’impulsion des professionnels sérieux du secteur, réunis au sein de l’APROGI, les pouvoirs publics réagissent. La loi du 31 décembre 1970 reprend les grandes règles de l’APROGI.
Les SCPI sont donc réglementées et placées sous le contrôle de la Commission des opérations de bourse. La COB fait procéder à un audit comptable et à une expertise immobilière avant de leur délivrer un visa. Le placement est désormais normalisé.
La “ bancarisation ” des SCPI (1971-1984)
Les banques créent leurs SCPI ou pour certaines, reprennent des SCPI déjà existantes.
La Société Générale est la première à intervenir sur ce nouveau produit, elle fait le choix de se lancer dans la SCPI avec le Groupe Pelloux. C’est le début des SCPI Sogepierre. La Société Générale assure la commercialisation des parts par le biais de ses guichets et le Groupe assure la recherche et la gestion des immeubles, la gestion administrative et celle des associés
À partir de 1985, la collecte des capitaux s’est considérablement développée. À cet afflux de fonds s’est ajoutée une diversification des types de SCPI proposées au public dont les besoins ont évolué.
Aux SCPI de rendement dites “ classiques ”, investies principalement en immobilier d’entreprise, se joignent des SCPI consacrées à l’immobilier d’habitation visant des avantages fiscaux. Sont alors créées des SCPI de loi “ Malraux ” et de loi “ Méhaignerie ”.
Afin de répondre à la demande d’investisseurs souhaitant être propriétaires de biens immobiliers de qualité avec peu de rentabilité et donc de faibles revenus fonciers à déclarer, mais avec une perspective de plus-value, les gérants de SCPI créent des SCPI dites de valorisation comme Investissimmo, première SCPI de ce type.
Dans le même temps, les prix de l’immobilier augmentent régulièrement dans des proportions considérables alors même qu’il n’y a plus d’inflation.
La loi de 1993 (3 janvier 1993)
Pensée dans la période de surchauffe des prix et de “ bulle financière ”, cette loi, adoptée le 4 janvier 1993, vise à renforcer la protection de l’épargnant et le contrôle sur les SCPI. Deux innovations majeures : le prix des parts sera désormais déduit mathématiquement de la valeur des immeubles, déterminée par expertises, et toute société de gestion devra être agréée par la Commission des opérations de bourse. De fait, cette loi intervient à contre-cycle. Destinée à freiner une expansion jugée excessive, elle devient applicable alors que débute une crise immobilière sans précédent et établit un prix de la part de SCPI qui oublie que pour qu’un prix soit réaliste il faut qu’un vendeur et un acheteur puissent s’accorder sur son montant.
La loi de 1993 va contribuer largement au blocage du marché.
Le krach immobilier (1992-1997)
Crise économique et crise immobilière se conjuguent. On a trop construit de bureaux : Paris compte plus de 5 millions de m2 de bureaux inoccupés. Pour les remplir, il faudrait plus d’emplois alors que, au contraire, le chômage se développe.
Un problème plus spécifique se pose alors aux SCPI : le manque de fluidité du marché secondaire. La loi fixe les prix et les acheteurs potentiels ne sont pas prêts à payer ce prix car les loyers ont baissé, les taux de vacance ont augmenté et, pour ce prix réglementé, le rendement n’est plus attractif. Des associés ayant besoin d’argent et prêts à faire un sacrifice se trouvent dans l’impossibilité de vendre leurs parts. Face à eux, des acheteurs potentiels souhaitent acquérir des parts mais à un prix décoté pour avoir une rentabilité élevée.
En 1996, le Groupe Pelloux met en place, à son initiative, un marché dit “ de gré à gré ”, organisant le face à face entre les demandes des acheteurs et les offres des vendeurs et permettant ainsi le rétablissement du marché. Quelques mois plus tard, il n’y a plus de blocage pour ses SCPI.
L'assainissement et la reprise du marché (depuis 1999)
Depuis la mise en place du marché de gré à gré, les prix de part augmentent. Après avoir demandé des rendements de 10 % dans les premiers temps, parce que le risque immobilier était, dans leur esprit, un risque élevé, les acheteurs sont devenus plus nombreux et moins exigeants. Les rendements recherchés ont baissé régulièrement. Aujourd’hui, dans une période sans inflation, avec une économie en phase favorable, les immeubles se remplissent, le marché reprend et les acheteurs se contentent de rendements de 6 à 7 %.
