SCPI : la fiscalité

Les SCPI sont fiscalement transparentes. C'est, du point de vue fiscal, l'une de leurs caractéristiques essentielles. A ce titre :
- Elles n'entrent pas dans le champ d'application de l'impôt sur les sociétés,
- Chaque associé déclare à titre personnel les revenus qu'il a perçus soit au titre de l'impôt sur le revenu s'il s'agit d'une personne physique, soit au titre de l'impôt sur les sociétés s'il s'agit d'une personne morale.

Dans l'état actuel de la législation, les dispositions suivantes s'appliquent en ce qui concerne les personnes physiques détentrices de parts de SCPI :

1 - Revenus fonciers
En raison des règles fiscales de détermination des revenus fonciers fiscaux, ceux-ci ne sont pas égaux aux revenus effectivement payés par la SCPI et perçus par les associés. La loi autorise les associés à pratiquer un abattement de 14 % sur les revenus locatifs après déduction des frais réels de gérance. Cet abattement est supprimé à compter des revenus perçus en 2006.
Les déficits fonciers peuvent être déduits du revenu global dans la limite d'un plafond de 10 700 € par an. Le déficit provenant d'intérêts d'un éventuel emprunt ne peut cependant être déduit que des revenus fonciers.
Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi que les explications nécessaires pour remplir leur déclaration de revenus.
Comme pour tout revenu d'épargne, l'ensemble des contributions sociales forfaitaires est acquitté par le contribuable, en fin d'année, au titre de l'exercice précédent.

2 - Le régime du micro-foncier
Les Associés des SCPI dont le revenu brut annuel, revenu de leurs parts de SCPI compris, ne dépasse pas 15 000 €, peuvent bénéficier du régime du micro-foncier, qui se caractérise par des obligations déclaratives simplifiées et l’application d’un abattement forfaitaire de 40 %, représentatif de l’ensemble des charges.
Ils doivent pour cela percevoir d’autres revenus fonciers que ceux provenant de leurs parts de SCPI, et ne pas détenir de biens immobiliers ou de parts de SCPI dont les revenus bénéficient déjà d’un régime fiscal dérogatoire (Méhaignerie, Besson, Périssol, Robien).

3 - Revenus financiers
Les produits financiers éventuellement réalisés par la société grâce au placement de sa trésorerie sont également imposés au niveau de chaque associé, en fonction de sa situation fiscale. L'associé a la possibilité de bénéficier du prélèvement libératoire lorsque le mode de placement le permet ou de l'abattement sur les revenus de capitaux mobiliers. L'option pour le prélèvement libératoire s'effectue lors de la souscription et peut être modifiée ultérieurement. Le prélèvement libératoire est actuellement de 27 % y compris prélèvements sociaux forfaitaires (prélèvement social : 2 %, Contribution Sociale Généralisée : 8,2 %, Contribution au Remboursement de la Dette Sociale : 0,5 % et Contribution Solidarité : 0,3 %)

D'une façon générale, la plus-value, lors de la revente des parts, est égale à la différence entre la somme revenant au vendeur et le prix d’acquisition des parts.

Cette plus-value, après application d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année et d’un abattement fixe de 1 000,00 €, est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 27 % (prélèvements sociaux compris). L’impôt correspondant est acquitté dans un délai maximum d’un mois à compter de la cession.

Il convient de noter que, par le jeu de l’abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année, toute plus-value est exonérée au bout de 15 ans.

Dans le cas des cessions d’immeubles de la Société :

• aucune plus-value n’est imposable, lorsque le montant de la cession est inférieur ou égal à 15 000,00 €, ce seuil s’appréciant opération par opération,
• si ce montant est dépassé, le prix d’acquisition du bien cédé est, pour la détermination de la plus-value, majoré :
• des frais d’acquisition qui, tels que définis par décret, sont retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit pour un montant forfaitaire correspondant à 7,50 % du prix d’acquisition,
• d’un montant forfaitaire de 15 % pour travaux, qui peut être appliqué au-delà de la cinquième année de détention.
  Comme dans le cas des cessions de parts, la plus-value brute est réduite :
• de l’abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année, qui conduit à l’exonération totale au bout de 15 ans,
• et de l’abattement fixe de 1 000,00 €.

L’établissement de la déclaration et le paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux correspondant (au taux de 27 %) sont effectués à la diligence du notaire pour le compte de chacun des Associés soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values immobilières.